Le Business angels des professionnels de l’immobilier
Business angels basé à Montpellier, spécialisé dans le conseil en levées de fonds, le très discret Fabrice Baïla s’est spécialisé depuis quelques années dans le financement de projets portés par des promoteurs, lotisseurs et marchands de biens, en mobilisant un puissant réseau d’investisseurs privés. On décrypte et on explique. « Trois questions à… », la rubrique où le tutoiement est de rigueur.
Fabrice, pourquoi t’es-tu diversifié dans l’immobilier, et quelles sont les cœurs d’activité de tes sociétés ?
Je voulais apporter une solution de financements pour les sociétés immobilières trop petites pour être financées par les banques et à qui je pouvais également apporter de l’accompagnement et de la mise en réseau. Cette activité a été créée il y a bientôt 10 ans. En discutant avec des amis marchands de biens, je me suis rendu compte qu’ils rencontraient des difficultés à trouver des financements auprès des banques, surtout pour des petites opérations comprises entre 100.000 et 500.000 euros. J’ai donc lancé un modèle de financement hybride entre le crowdfunding et le fonds d’investissement, qui pouvait permettre de financer ces projets exclus du financement bancaire traditionnel. J’ai constitué une équipe de 5 personnes afin d’épauler au mieux ces opérateurs immobiliers que nous finançons, et qui sont très souvent de petites structures ou des personnes seules. Nous accompagnons aujourd’hui une cinquantaine de sociétés, principalement dans l’Hérault et le Gard, dont certaines gèrent des opérations dans d’autres régions de France. Les financements de FINANCIERE IMMO PARTNERS proviennent exclusivement d’investisseurs privés, principalement d’entrepreneurs. Dans notre modèle, c’est exclusivement notre société et nos fonds propres qui sont engagés dans le risque des opérations que nous finançons, et non nos investisseurs. Nous allons donc plus loin que le crowdfunding immobilier, tout en conservant son agilité et sa transparence.
Pour l’opérateur, l’intérêt est d’avoir accès à une structure plus réactive et agile qu’une banque, et moins exigeante sur le côté administratif. Nous connaissons les métiers de l’immobilier et n’avons pas besoin de nous rassurer en cochant des cases, ou en demandant des garanties qui ne seraient pas en lien avec l’opération en question. Nous sommes nous aussi entrepreneurs, le côté pragmatique doit toujours prévaloir. Pour nos investisseurs, l’intérêt est d’investir en « circuit court » ce qui leur permet de savoir précisément dans quels actifs nous plaçons les fonds, tout en les exonérant d’avoir à gérer des biens immobiliers en direct. Dans nos outils de financements, nous disposons également d’une plateforme de crowdfunding immobilier (weeXimmo), ainsi qu’une société de portage foncier.
Combien d’opérations tes équipes ont-elles contribué à financer ?
Au total, entre 150 et 200 opérations ont déjà été financées, pour plus de 60 M€. En ce moment, nous avons 30 M€ d’encours engagés dans près de 80 opérations, elle-même portées par 40 opérateurs différents. Les investisseurs qui nous font confiance connaissent la notion de ‘risque calculé’ : il y a un risque apparent, mais il y a en réalité une garantie sur un actif qui a une valeur supérieure au montant engagé. Lorsque le marchand de biens achète un immeuble, son actif est déjà constitué. Il achète en-dessous du prix du marché, puisqu’il revend à des particuliers qui, eux, achètent au prix du marché. En plus d’avoir une garantie sur l’actif, on a une sécurité de 20 % à 30 % en cas de baisse éventuelle du marché, ce qui nous permet de retrouver toujours la valeur de l’actif financé. Actuellement nous savons financer 30 à 50 opérations par an pour un montant total de 15 M€ à 20 M€ par an, mais nous aurions besoin du double pour seulement répondre à la demande ! Ce sont des volumes faibles pour un acteur en financement immobilier, mais pour Montpellier c’est déjà assez conséquent. Par notre modèle économique innovant, beaucoup de nos investisseurs nous considèrent comme une start-up, mais j’avoue que les banques nous regardent d’un mauvais œil car nous savons faire un métier qu’elles ne savent plus faire sur ce segment de marché. L’activité est en croissance constante, + 50 % par an en moyenne ces 3 dernières années.
Comment sélectionnes-tu les projets à financer ?
Ce qui m’intéresse, c’est d’abord la personne que nous allons financer, son état d’esprit, son expérience, ses compétences. Ensuite, si on valide la relation, on s’intéresse aux projets proposés et à la qualité des actifs sur lesquels nous allons prendre nos garanties. Nous accordons beaucoup plus d’importance à la personne qu’à l’opération à financer mais nous ne perdons pas jamais de vue la mise en place des garanties car la confiance n’exclut pas le contrôle. Nous sommes également attachés au partage de la valeur et à la transparence des informations transmises au fur et à mesure de l’avancement des opérations.
Étant business angels depuis plus de vingt ans, j’ai constaté qu’un bon investissement n’est pas celui que l’on vous présente comme très rentable ou le meilleur du moment, mais c’est surtout celui qui est porté par la bonne personne, avec qui vous pouvez faire évoluer le projet au fil du temps. J’essaye donc de mettre à profit cette expérience pour accompagner tous les professionnels de l’immobilier qui partagent nos valeurs.