« Il faut une révolution culturelle dans les services de l’État »
On l’entend peu, et son syndicat représente pourtant une profession – aménageurs privés – majeure dans l’aménagement du territoire et l’acte de bâtir. Une profession malmenée par le Zan, les coûts de construction et les réglementations environnementales. Comment survivre ? Quels sont ses messages ? Échange avec Philippe Roussel, président de l’Unam (Union nationale des aménageurs) LR.
Philippe, quel est aujourd’hui l’état de santé des aménageurs privés ?
On est pris dans un effet ciseau extrêmement violent. En trois ans, notre volume de chiffre d’affaires a été divisé par trois. Les coûts de construction ont bondi de 30 % en trois ans.
Après le Covid, on a constitué des stocks de terrains négociés et aménagés, dans un contexte d’inflation sur les coûts d’achat. Ces terrains sont sortis en 2022… au moment où a éclaté la guerre en Ukraine. Et derrière, il n’y a plus eu de terrain disponible, même jusqu’à la troisième couronne de Montpellier. Tout le monde s’est battu pour obtenir du foncier, on l’a aménagé, mais le temps que les chantiers se réalisent, les produits sont devenus hors marché.
Les prix et les taux d’intérêt ont explosé. Les clients ont perdu leur capacité de financement. Les acquéreurs ont disparu. Le coût du foncier post-Covid a flambé, le coût de construction aussi, notamment avec l’évolution de la réglementation thermique. En parallèle, les taux d’intérêt ont augmenté et le prêt à taux zéro s’est réduit.
Dans l’Hérault, on est passé de 4.100 ventes de terrains à bâtir par an à environ 1.000. Et cette année, on sera en dessous des 1.000 ventes. C’est une chute vertigineuse.
Avec la pénurie actuelle, ça fait trois ans que je n’ai pas déposé de permis d’aménager. J’en ai déposé un récemment pour 45 lots à Clermont-l’Hérault… avec un recours immédiat des riverains.
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À l’Unam, nous avons même réalisé une frise pour montrer ce qu’est devenu notre métier. D’abord, il y a la négociation foncière, ce qui est normal. Ensuite viennent les aléas naturels : risque inondation, feux de forêt… Des risques qui n’apparaissent parfois dans aucun document d’urbanisme. Il faut aller les chercher soi-même sur les sites de l’État. On peut obtenir un permis d’aménager, puis découvrir ensuite que les permis de construire déposés par les acquéreurs deviennent impossibles.
Ensuite, arrivent les aléas environnementaux. Vous réservez un terrain, vous concevez le projet, puis un écologue passe et découvre un batracien, un papillon, une zone humide… et le dossier peut finir à la poubelle. On vient de jeter un projet de cinq hectares dans le secteur d’Orange (84). Une autre opération est aujourd’hui malmenée dans le Gard, vers Quissac. Avec parfois des obligations absurdes, comme faire intervenir un écologue tous les ans pendant soixante ans. À ce stade-là, l’opération ne tient plus économiquement.
Puis, il y a le risque de recours et les pétitions en ligne, qui sont devenues la grande mode et mettent les élus sous pression. Regardez la Cité Bergère à Montpellier : 25.000 signataires, dont une grande partie n’habite même pas la commune !
Et une fois qu’on a traversé tout ça, il faut encore réussir à commercialiser au moins la moitié de l’opération.
Comment la profession s’adapte-t-elle pour survivre ?
Par une baisse des prix de vente progressive. Les prix de vente ont baissé de 25 % sur deux ans environ. Les marges sont très réduites. On vit sur nos fonds propres. Ceux qui ont été les plus sages dans le passé, accumulant une trésorerie, survivent. Mais il y a déjà eu des plans sociaux, avec de grosses réductions d’effectifs.
Chez Terres du Soleil, nous serrons les frais de structure au maximum. Nous avons supprimé la soirée annuelle, arrêté les sponsorings et les partenariats culturels ou sportifs, supprimé les cadeaux de fin d’année aux notaires. Tout ce qui n’est pas indispensable à la production et à l’écoulement disparaît. Nous avons 12 salariés répartis sur 4 agences. On reste une petite structure et on externalise énormément : juridique, comptabilité, communication, environnement…
Si on tient encore, c’est beaucoup grâce au Gard. Les prix étant devenus trop élevés autour de Montpellier, les terrains gardois restent dans les capacités financières des clients. On a continué à bien travailler autour de Gallargues-le-Montueux ou de Sommières, avec une soixantaine de lots écoulés par an. Mais là aussi, les stocks commencent à s’épuiser et il devient très difficile de trouver de nouvelles opérations.
Comment vois-tu la suite ?
C’est un énorme point d’interrogation. Je ne suis pas contre le Zan, mais je suis contre l’interprétation qu’en font aujourd’hui les services de l’État. On nous avait vendu un dispositif progressif : division par deux du foncier constructible sur dix ans, puis encore par deux sur les dix années suivantes, avant d’atteindre le zéro artificialisation nette en 2050. Or, les services de l’État appliquent déjà le scénario final dès maintenant.
En matière de compensations environnementales, les régimes appliqués par la Dreal sont devenus ultra-durs, même lorsque les espèces concernées ne présentent pas un niveau de protection élevé. En garrigue, les enjeux sont parfois faibles, mais tout est surinterprété : anciennes carrières, insectes, papillons, petits mammifères… Les espèces prennent le pas sur l’humain.
Pourtant, le besoin de logements explose avec la croissance démographique. Mais aujourd’hui, nous n’avons plus ni stock, ni clients solvables.
Et derrière, toute la chaîne est touchée : entreprises de construction, constructeurs de maisons individuelles, second œuvre, notaires… Tout est lié. Même l’équipement de la maison est impacté. Leroy Merlin est à -15 % en 2025. Quand vous êtes locataire, vous investissez moins dans votre habitat.
L’objectif désormais, c’est de préserver les compétences, parce qu’il y aura forcément une prise de conscience politique. On le voit déjà en Allemagne, en Espagne, en Italie. Mais il faudra une révolution culturelle dans les services de l’État. Les préfets, eux, ont conscience du problème.
Le logement est un besoin primaire. On peut vivre sans voiture ou sans smartphone, mais pas sans logement, quel qu’il soit, y compris social.
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Quel regard portes-tu sur la pénurie de foncier économique dans la métropole de Montpellier ?
Le foncier économique relève de la compétence de la Métropole. Il n’y a pas d’aménageur privé sur ce secteur. La raréfaction actuelle est directement liée au Zan (Zéro artificialisation nette). Dans le cadre du PLUI-Climat, il a fallu amputer des zones identifiées comme potentiellement constructibles. Montpellier Méditerranée Métropole a dû arbitrer dans une enveloppe foncière déjà contrainte par le Scot, qui prévoyait des surfaces pour les équipements publics, les infrastructures structurantes et l’habitat. Sauf qu’entre-temps, cette enveloppe a été divisée par deux à cause de la loi ZAN.
Dans les communes périphériques, ce sont précisément ces terrains qui sautent. Exemple avec la Zac multisites de Pignan, où cinq hectares prévus pour de l’activité économique ont tout simplement été supprimés. Dans le PLUI, seules les deux zones d’habitat sont maintenues.
On en arrive à des situations ubuesques. Pour des reconversions de friche industrielle vers du développement économique, les services de l’État demandent des mesures de compensation environnementale… alors qu’il s’agit déjà d’une friche. On devient fou !
Le problème, c’est qu’à partir du moment où une friche reste inutilisée, des espèces s’y installent. Et dès qu’il y a des espèces protégées, il faut mettre en place des mesures compensatoires, aménager pour les animaux, avec des coûts énormes. Ça déséquilibre totalement les opérations, voire ça les rend impossibles à faire.