« Nous passons du métier de promoteur à celui d’ensemblier urbain »
Filiale de la Caisse des Dépôts et d’Icade, le Groupe M&A (promotion immobilière, 38 salariés, Montpellier) déploie à l’échelle nationale des solutions créées à Montpellier – résidences services, résidences seniors. Le point avec Laurent Romanelli, président. « Trois questions à… », la rubrique où le tutoiement est de rigueur.
Le modèle traditionnel de la promotion immobilière est grippé. Comment M&A s’adapte-t-il à cette nouvelle donne ?
Le modèle qui consistait à construire des logements destinés à des investisseurs ou au logement social fonctionne beaucoup moins bien aujourd’hui. Nous avons donc changé d’approche. Désormais, nous partons des besoins des foncières et des investisseurs institutionnels pour concevoir les projets avec eux. C’est ainsi qu’est né le projet The Babel Community à La Cité Créative, que nous avons construit à travers un contrat de promotion immobilière – objet à construire, délais et prix à respecter (Les Indiscrétions du 22 juin, à croquer ici). Nous avons développé ce concept de flex living, qui ne relève ni de la résidence étudiante, ni du logement classique, ni de l’hôtellerie. Il s’adresse aux nouveaux arrivants en leur proposant un véritable écosystème où l’on peut habiter, travailler, faire du sport et se restaurer. La commercialisation passe aussi par les entreprises, que nous accompagnons dans l’accueil de leurs collaborateurs grâce à une centrale de réservation qui sécurise leurs besoins. La Banque des Territoires veut aider ce type de projet à mûrir, pour les céder à des investisseurs, ou directement à The Babel Community. Nous développons aussi la gamme Silver Garden avec Icade et Swiss Life comme investisseur, avec l’ambition d’une dizaine de réalisations en France, notamment à Lyon, Rennes et probablement à Frontignan (34).
M&A a évolué, dis-tu, du rôle de promoteur vers celui d’« ensemblier urbain ». Qu’est-ce que cela change concrètement ?
Nous voulons accompagner les collectivités bien au-delà de la seule construction, en réalisant du remembrement foncier. En tant que filiale à 95 % d’Icade et de la Caisse des Dépôts, nous avons accès au prêt Gaïa (prêt long terme pour l’habitat social), qui permet de porter du foncier pendant 20 à 40 ans, à la manière d’un établissement public foncier régional. Les collectivités peuvent ainsi préparer leurs opérations sans s’endetter immédiatement pour acheter les terrains. C’est ce que nous faisons sur l’Îlot des Platanes, à Lattes (34), où nous portons 14,5 M€ de foncier depuis sept ans dans le cadre d’un protocole avec la SA3M et la Ville de Lattes, qui garantit l’engagement de la collectivité. À terme, cette opération, en cours de commercialisation, représentera 22.000 m² de surface de plancher, desservie par la 3e ligne de tramway et située entre la mer et Montpellier. Ce modèle pourrait être reproduit ailleurs dans la métropole, notamment sur l’avenue de la Mer, où sont prévus un million de m2 de surface de plancher. C’est notre territoire de jeu ! Il faut accepter de densifier intelligemment. Sur l’Îlot des Platanes, nous conservons 45 % d’espaces verts tout en construisant jusqu’en R+14. C’est un choix politique assumé : créer des îlots de fraîcheur tout en limitant l’étalement sur les terres agricoles. Nous regardons également les grandes friches industrielles du bassin de Thau, autour de Sète, Frontignan ou Balaruc, où il existe un vrai potentiel de développement. C’est un peu l’équivalent de l’avenue de la Mer à Lattes et Pérols. Souvent, les fonciers de ces friches sont maîtrisés par les collectivités, avec un travail de réflexion sur les modalités d’aménagement et le calendrier.
Tu ne caches pas ton inquiétude sur le marché du logement. Qu’est-ce qui bloque aujourd’hui selon toi ?
Cette année est perdue, et l’année prochaine s’annonce très compliquée aussi. Il faut relancer l’investissement locatif. N’oublions pas qu’il paie le logement social et le BRS. Là, on se retrouve dans un étau : le prix du foncier n’a pas vraiment diminué, les taux de crédits augmentent, et dans la production, la quote-part de logements libres, qui rapportent des revenus à l’opérateur, diminue. La tension locative est réelle, notamment pour les étudiants à Montpellier. Le manque de rotation des logements empêche le marché de fonctionner correctement. Dès qu’un appartement se libère, il trouve preneur, mais il y en a très peu. Pour moi, le principal problème est que l’investissement locatif est découragé. L’encadrement des loyers démotive les investisseurs alors que nous avons justement besoin de produire davantage de logements. Le bail réel solidaire est une solution intéressante, mais il ne concerne qu’un nombre limité de ménages capables à la fois de respecter les plafonds de revenus et d’obtenir un financement. Il ne résoudra pas la crise à lui seul. Pendant ce temps, le coût du foncier ne baisse pas, les taxes augmentent, les taux d’intérêt restent élevés et la part des logements les plus rentables diminue au profit du logement social ou du BRS. À cela s’ajoute une fiscalité devenue extrêmement complexe. Entre les différents dispositifs – Jeanbrun, LLI investisseur, LNMP… -, même les gestionnaires de patrimoine s’y perdent ! Je suis obligé de prendre un comptable et un juriste simplement pour remplir ma déclaration d’impôt. Il est normal que ceux qui gagnent davantage paient plus d’impôts, mais il n’est pas normal que le système soit devenu aussi difficile à comprendre. Pourquoi tant de complexité ? En revanche, la crise traversée a au moins eu un effet positif : elle a ramené davantage de pragmatisme dans les projets, avec moins de démonstrations architecturales et une approche plus réaliste des équilibres économiques. C’est un apport incontestable de Cédric Grail, directeur général d’Altémed.