Alors que le secteur de la construction souffre, Les Indiscrétions décrivent cette semaine le modèle gagnant de deux acteurs montpelliérains indépendants, Corim Promotion (dans la promotion) et JBMB (dans la rénovation). En voiture !
Corim Promotion lance 600 logements dans le Gard et l’Hérault
Scala à Mauguio (architecte : Jean-Baptiste Miralles) ; 3 – Horizon Nature à Montpellier (architecte : Archigroup)
Un acteur solide dans un secteur tourmenté. Créé il y a 45 ans, Corim Promotion, qui produit en moyenne 200 logements par an, projette près de 1.000 logements en travaux et en lancement en 2026 et 2027 dans l’Hérault et le Gard.
Le promoteur immobilier indépendant, cogéré par Rémy de Lecubarri et Patrice Boudet, lance cette année les travaux de 12 opérations, représentant au total 600 logements, indique aux Indiscrétions Rémy de Lecubarri. Communes concernées : dans l’Hérault, Mèze, Mauguio, Agde, Gigean, Vias et Montpellier ; Dans le Gard, Codognan, Uchaud, Nîmes et Garons. Les deux tiers sont vendus en bloc à des investisseurs institutionnels, l’autre tiers sur le marché libre (surtout à des primo-accédants). « Ce n’est pas un coup, mais le résultat du travail mené en amont par les prospecteurs fonciers », glisse Rémy de Lecubarri.
À Codognan, l’opération intègrera un centre médical, en plus des 39 logements.
Investisseurs institutionnels. « On travaille depuis longtemps avec les investisseurs institutionnels. Ils font confiance dans ce qu’on produit. Corim s’est lancé très tôt dans le logement social, via notre filiale « Akcess – Logement citoyen », créé il y a dix ans, à une époque où les promoteurs n’étaient pas positionnés sur ce créneau, détaille Rémy de Lecubarri. C’était une bonne idée de Patrice. Car aujourd’hui, les bailleurs sociaux expriment une demandent. » Corim Promotion a été parmi les premiers promoteurs à se lancer dans le logement aidé, à travers le BRS et le LLI.
Maintien des fonds propres. Autre clé de la résilience de Corim : les fonds propres sont laissés dans l’entreprise. « Beaucoup de nos opérations sont financées sur fonds propres. » Le duo de dirigeants revendique « une capacité de décision immédiate vis-à-vis des élus. Il n’y a pas de comité de direction. Beaucoup de communes apprécient ce fonctionnement très direct et réactif ».
Le dirigeant met en avant la présence, dans ses effectifs (15 salariés), de trois ingénieurs. « Nous sommes à l’aise avec les cahiers des charges, avec une grande souplesse de travail, un souci du détail, la maîtrise totale des projets et une rapidité dans les échanges. Nous sommes très impliqués sur les chantiers, on y est très présents. D’où le fait que nous ne nous étendons pas trop géographiquement. Les projets se situent à une heure de voiture, maximum, de notre siège social de Montpellier. C’est un avantage concurrentiel, pour la définition des prix de revient et la maîtrise des bilans. Cette carte plaît aux élus. Beaucoup d’entre eux nous disent : ‘Montrez-moi la perspective du projet… J’en veux bien, mais sans avoir trop d’ennui.’ Ils apprécient de traiter en direct avec nous. »
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« Du foncier, il y a en a ». Il réfute l’idée selon laquelle il n’y aurait plus de foncier disponible. « On en trouve quand même, mais dans des communes moins sous pression que Montpellier ou Mauguio. Nous raisonnons dès le début à la sortie commerciale. C’est plus compliqué qu’avant. La moindre erreur, de 200 €/m², fait basculer une opération dans le rouge. » Pour encadrer ce risque et chiffrer ses opérations, Corim travaille avec l’économiste de la construction ACEEC (Montpellier).
2027 : déjà 5 opérations. Corim projette 5 opérations en 2027, totalisant 350 logements, dans l’Hérault, à Frontignan, Florensac, Vias, Bessan et Montagnac. Des opérations qui iront de 30 logements (Frontignan) à 152 (Vias). Corim affiche très peu de stock (seulement 6 logements). Une foncière peut racheter des logements pour les louer. « Nous avons ainsi pu solder des opérations. La demande locative est très forte, il n’y a pas de problème pour louer un logement », glisse-t-il.
« La verticalisation peut être vécue de manière violente ». Le dirigeant déclare : « La verticalisation peut être vécue de manière violente dans les villages. Il faut comprendre les habitants. Nous végétalisons beaucoup pour adoucir l’impact, avec des arbres allant jusqu’à 12 mètres de haut, installés par des grues. On plante des oliviers, des eucalyptus… À Castries, dans la Zac des Saurèdes, Altémed l’a fait, c’est une bonne chose, car cela change tout ! Ce sont des détails que l’on ne peut pas laisser de côté. Les aménagements doivent donner envie de vivre dans le quartier. »
Réhabilitation : JBMB cible les surfaces de bureaux
On avait aimé la présentation de leur programme « Le Corner », 9 logements créés dans un immeuble ancien rénové, lors des dernières Pyramides d’Argent de la FPI Occitanie Méditerranée, en octobre. « Notre cœur de métier, c’est la réhabilitation pure. Nous partons d’un bâti existant, historique ou plus contemporain (des années 50 à 70), et y appliquons un process de réhabilitation totale. JBMB recrée les accessoires pour le logement : réseaux d’évacuation, colonnes électriques, menuiseries… L’ossature du bâtiment est conservée à 90 % », détaille aux Indiscrétions Florent Fraysse. Exemple d’opération en cours de montage : un immeuble haussmannien rue du Pila-Saint-Gély, réhabilité en 13 logements et deux commerces (architecte : Gaël Lhenry).
Actuellement, JBMB porte six opérations, représentant un total de 80 logements. « Les travaux et la livraison auront lieu cette année. Les cycles d’opération sont très rapides par rapport à des projets classiques de promotion immobilière », évalue-t-il. Comme pour cet ex-centre de formation, à l’angle de l’avenue de Lodève et de la rue des Volontaires, racheté en juillet 2024 pour une livraison des logements en juillet 2025 (architecte : EXM).
Mutation vers la transformation de bureaux. Le stock de centre-ville de Montpellier « n’est pas illimité, relève-t-il. Il y a de moins en moins d’immeubles en pleine propriété. Mais un nouveau marché s’ouvre, avec la transformation de bureaux en habitations. Le Décret Tertiaire, qui change la réglementation pour les locaux professionnels, libère des actifs en ville. Car la mise aux normes des bureaux est souvent compliquée et coûteuse, et pose des problématiques juridiques dans les copropriétés. Nous intervenons pour proposer un changement de destination en habitation, et sortons les propriétaires de leur problématique. C’est le nouveau cœur de marché pour nous. » Exemples avec l’ancien site des Impôts sur le boulevard Louis-Blanc ; Des anciens bureaux d’une mutuelle, avenue du Pont-Juvénal, que nous allons faire muter en 25 logements ; Ou encore, les anciens bureaux d’une banque, boulevard Victor-Hugo, transformés en 10 logements et en locaux commerciaux. « Les bureaux ont connu leur apogée dans les années 70 et 80. Leur intérêt baisse aujourd’hui. Les voitures sont chassées des villes. Il faut donner une 2e vie à certain de ces bâtiments. » En ligne de mire, la zone du Millénaire. « À 25 ans, ce sont potentiellement des milliers de logements à créer via des transformations d’immeubles », projette-t-il.
5 M€ dans l’ancien siège de Codisud. Avenue de Palavas, JBMB transforme l’ancien siège de CodiSud (bureaux et hangar) en un projet mixte résidentiel (15 logements) et tertiaire (1.200 m² de bureaux). L’investissement s’élève à 5 M€. Architecte : Thibaut Amat (Sozo Architecture, Nîmes), avec Laure de Mégille-Thouzery. La livraison est prévue au 3e trimestre. Une quarantaine de places de parking sont prévues.
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Foncière commerciale aussi. Outre l’activité de réhabilitation-promotion, JBMB exploite une foncière commerciale, JBFC, qui détient 7.000 m2 de locaux commerciaux à Montpellier, « par exemple le centre médical des Collines d’Estanove, loué à l’enseigne Basic Fit. Au total, nous détenons une trentaine de locaux, de toute taille : du serrurier rue Saint-Guilhem à des supérettes ou des crèches. Les preneurs ont du mal à trouver des solutions adaptées, notamment en copropriété, où il faut passer par des autorisations et des changements d’utilisation. Nous leur apportons la solution », détaille Florent Fraysse.
Hôtellerie-restauration. JBMB compte aussi à son actif la réalisation de quelques unités d’hôtellerie-restauration : Mikado dans le centre de Montpellier, hôtel-boutique « Five to Sète » à Sète (4, quai du Pavois d’Or), ou la reprise de l’hôtel d’Aragon à Perpignan (qui était en liquidation).
Réactivité. Comme Corim (info ci-dessus), JBMB pointe sa grande réactivité, un atout par rapport à des concurrents nationaux comme la CIR ou Histoire et Patrimoine. « Nous n’avons pas de comité de direction. Quand il y a un arbitrage à faire sur un surcoût, c’est réglé dans la journée avec le maçon et le bureau de contrôle. »
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