Reprendre les bâtis existants pour rebâtir la ville sur elle-même, mieux réemployer les matériaux pour un bilan carbone vertueux des opérations : le Lab Immo Midi Libre a mis le cap sur des enjeux d’avenir, le 8 avril à l’Hôtel Saint-Côme, au centre-ville de Montpellier.
Agencehv (Hubert Vialatte) a eu le plaisir d’animer les débats. Nos dernières animations accessibles en cliquant ici
« Innovation et Durabilité : les nouveaux horizons de la rénovation » : pour son premier rendez-vous de 2025, le Lab Immo, organisé par l’agence Evelyne de Midi Libre, a exploré un thème d’actualité, celui de la reconstruction de la ville sur elle-même, de l’acte de rénovation dans le bâtiment et du réemploi des matériaux.
Devant 60 professionnels de l’acte de bâtir, quatre experts ont décrypté les enjeux de la rénovation de logements et de bureaux. Chacun dans leur domaine d’excellence : immobilier neuf pour Thierry Iacazio (FPI Occitanie Méditerranée), économie circulaire pour Cassandre Gély (référente nationale du Groupe Apave), architecture pour Solveig Orth (agence Imagine) et bâtiment pour Gilbert Comos, président de la FFB Hérault.
À l’échelle nationale, le gouvernement ambitionne de transformer 600.000 logements chaque année (400.000 maisons individuelles et 200.000 logements collectifs). L’objectif est de réduire les émissions de gaz à effet de serre, de valoriser le parc immobilier et de limiter les factures d’énergie, alors que ce sont les ménages les plus modestes qui résident dans les logements les plus mal isolés. « On est encore loin du compte, avec 230.000 logements rénovés environ par an. Il faudrait 48 milliards d’euros de plus, chaque année, pour atteindre les objectifs de rénovation, rappelle l’économiste Jean Pisani dans son rapport de mai 2023 », prévient Gilbert Comos, président de la FFB 34, dans l’écrin de l’Hôtel Saint-Côme (Montpellier) de la CCI Hérault… lui-même rénové il y a deux ans, pour 1,6 M€.
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Des coûts à maîtriser. Il est encore difficile de concilier coût de la construction durable et accessibilité financière pour les acquéreurs. Parmi les bonnes pratiques à généraliser, « les promoteurs doivent acquérir le bien à un prix compatible avec une opération immobilière, et sous des conditions juridiques acceptables. Il nous faut aussi cerner au plus près le budget travaux du projet, et le maîtriser sur toute la durée de l’opération. En effet, les travaux de réhabilitation sont aussi chers que le neuf, la déconstruction est souvent très onéreuse… et beaucoup d’aléas sont à prévoir en cours de chantier (entre 2 % et 8 %) », décrypte Thierry Iacazio.
Solveig Orth a pu détailler trois projets exemplaires de réhabilitation, tous trois à Montpellier : siège de l’Urssaf dans le quartier Antigone, Carré Uranus (deux commissariats en rez-de-chaussée et logements) dans le quartier Mosson et, en ce moment, requalification de la Carsat à Gambetta. Des métamorphoses qui redonnent aussi du confort de travail aux salariés, avec la création d’espaces collaboratifs, d’îlots végétalisés… « La filière s’est réveillée, avec la création de nouveaux bétons bas carbone », complète Gilbert Comos. Cassandre Gély pointe l’existence de plateformes de réemploi des matériaux de construction dans l’Hérault : La Grande Conserve à Lodève et Mas Réemploi, qui compte deux sites à Montpellier.
« Ce Lab Immo est le bienvenu, car on ne parle pas assez d’économie, se félicite André Deljarry, président de la CCI Hérault. Or, c’est avec l’argent des entreprises que fonctionnent en partie les collectivités ! »
Thierry Iacazio, FPI Occitanie Méditerranée : « Surmonter les contraintes »
« Une fois qu’il a décidé de rénover un bâtiment, un promoteur immobilier doit composer avec diverses contraintes. Il faut composer avec des éléments juridiques, en étudiant la nature de l’occupation de l’immeuble (comment libérer les locaux en fonction des baux existants) et la nature de la propriété du bien (copropriété ou non, etc.). Il y a aussi les aspects techniques, pour savoir s’il est possible de réutiliser, surélever ou étendre le bâtiment. De nombreux diagnostics sont alors à mener : épaisseur de l’immeuble, hauteur d’étage, structure intérieure, relevés géomètres, diagnostics amiante poussés sur le bâti existant (cloisons, joints de menuiseries et planchers…), la structure et les noyaux de distribution et issues de secours (sécurité incendie). Sans compter, aussi, les contraintes urbanistiques et fiscales : vérification des règles d’urbanisme applicables, régime de vente et de commercialisation, option de TVA retenue…
Pour aider les promoteurs immobiliers à définir les bons projets, la FPI France distille des formations, dénommées « Ateliers des Solutions ». Cela permet de cadrer la méthodologie et le processus de production à suivre par le promoteur, dans une démarche de réhabilitation. Les embûches techniques, juridiques et fiscales sont évoquées avec des spécialistes – avocats fiscalistes et notaires. Une formation devrait se dérouler ici au cours du 2e semestre. »
André Deljarry, CCI Hérault : « Les entreprises ont de forts besoins en rénovation »
« La CCI Hérault est aux côtés des professionnels du bâtiment et de l’immobilier, qui traversent une période compliquée. Près de 500 M€ vont être injectés entre le campus Anima (Cambacérès), 800 logements étudiants (Zac République et Rive Gauche) et la reconversion de l’actuel site d’Alco (Montpellier Business School, Montpellier Nord). Les entreprises ont de forts besoins en rénovation. Nos conseillers sont à leur disposition, pour évaluer leur performance énergétique et les accompagner dans les projets de réhabilitation de leur bâtiment. Le secteur de la construction est significatif pour notre économie présentielle. Dans l’Hérault, il représente 7.000 établissements et 30.000 salariés. Et doit répondre à plusieurs défis : répondre à la croissance démographique (environ 15.000 nouveaux habitants chaque année dans l’Hérault), utiliser l’espace de façon économe, recourir aux énergies renouvelables et préserver les espaces naturels. »
Cassandre Gély, Groupe Apave : « Un diagnostic obligatoire »
« Pour les surfaces de réhabilitation supérieures à 1.000 m2, le nouveau diagnostic PEMD (Produits, équipements, matériaux, déchets) est obligatoire. Nous estimons, sous la forme d’une recommandation au maître d’ouvrage, le potentiel de réemploi des déchets générés. Des matériaux comme les lavabos, les sanitaires, les portes de bureau, les faux plafonds ou les cloisons, sont propices au réemploi. C’est plus compliqué pour les matériaux ayant trait à la sécurité des personnes : câbles électriques, de garde-corps ou encore de portes coupe-feu. »
Gilbert Comos, FFB Hérault : « MaPrim’Rénov est incontournable »
« La FFB se félicite de la reconduction du dispositif incitative MaPrim’Rénov, qui peut être couplé avec l’écoprêt à taux zéro. C’est incontournable pour inciter les particuliers à enclencher des travaux de réhabilitation énergétique. Souvent, les projets de rénovation ne peuvent pas se faire, car les investissements sont trop lourds. Conséquence : plutôt que de rénover leurs ‘passoires thermiques’, devenues interdites à la location, beaucoup de propriétaires préfèrent vendre. »
Solveig Orth, Imagine Architectes : « La rénovation, c’est aussi l’architecture avec un grand A »
« Les projets de réhabilitation ne sont pas de seconde zone pour les architectes. Ils requièrent autant de conception que les bâtiments neufs. Ce sont souvent des chantiers difficiles, en sites occupés. Ils sont réalisés en BIM (maquette numérique) pour coordonner les corps d’état, vérifier que les nouveaux réseaux passent entre les niveaux de dalles… »