Comment fabriquer de la ville dans un contexte de crise immobilière durable ? Comment maintenir un rythme de production alors que la demande se contracte, que les coûts augmentent et que les cadres réglementaires se multiplient ? Invité du Petit-déj by Mozart (Cercle Mozart) ce 19 novembre au Terminal#1, Cédric Grail, directeur général d’Altémed, détaille sa lecture du moment et les choix effectués à Montpellier.
« Il y a une crise immobilière qui est grave, très ancrée, dont on ne voit pas complètement le dépassement », affirme-t-il. Les prix ont atteint un niveau inaccessible, « à plus de 5.000 €/m² (dans le neuf, ndlr), personne ne peut acheter », tandis que les investisseurs « ne veulent plus y aller ». Les promoteurs, eux, « écoulent un ou deux logements par mois. Pour en vendre 50, il faut un an ». Une lenteur inédite, qui fragilise les bilans. « Un promoteur supporte déjà 20 % du prix du logement rien que pour les cash-flows », souligne-t-il. La fin du Pinel en 2024 aggrave la situation, et selon lui, « ce qui sauve aujourd’hui la promotion, ce sont les résidences étudiantes ou résidences seniors ».
Face à la crise, la stratégie locale a été d’agir vite. « Personne ne nous l’a demandé. On l’a fait », dit-il à propos du choc de l’offre, impulsée en 2022 par Michaël Delafosse. Les négociations avec la FPI ont permis d’intégrer des clauses de retour à meilleure fortune. Altémed fixe aussi des prix plafond pour préserver la commercialisation. « À la Restanque, on ne vend rien au-dessus de 4.000 €/m². » L’organisme renforce sa capacité d’intervention. « En 2027–2028, je livrerai 800 logements sociaux. ACM Habitat a doublé sa production. » Le réseau de chauffage urbain a également été « triplé ». Une autre évolution est l’entrée en vigueur du PLUi. « Le plan a été publié. Il est fonctionnel », salue-t-il. « Ce qui est important, ce n’est pas tellement qu’il y ait telle ou telle règle, c’est que ce soit clair et durable. »
Il alerte aussi sur les effets de la spéculation foncière, avec des prix « à 1.200 ou 1.300 € le mètre carré » qui « ne sont pas une création de valeur pour le territoire ». Même vigilance sur les commerces, « on veut éviter que les commerces deviennent des grandes blanchisseries de l’argent sale », tranche-t-il. Pour rendre visibles les transformations urbaines, Altémed a déployé 15 projets d’urbanisme transitoire. « La ville, on ne la fait pas uniquement avec du béton », insiste-t-il.
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L’organisme prévoit aussi 4 M€ de commandes à des artistes.
Sur les marchés publics, il rappelle que « le Code des marchés publics, ne pas le respecter, c’est du pénal. » Pour lui, il faut « favoriser les entreprises locales fiables. » Un choix stratégique, car « quand une entreprise me plante, je relance une procédure : je prends 1 ou 2 ans ». Altémed va déployer « un scoring par entreprise » pour sécuriser les attributions. « Il ne faut pas concentrer les marchés sur une seule entreprise », conclut-il.
Altémed, qui regroupe bailleur social, aménageur et énergéticien, pèse aujourd’hui 2 milliards d’actifs, 600 salariés, 180 millions de chiffre d’affaires et 1 million de résultat net.