Chute des ventes, prix en hausse, licenciements, Zan, PTZ, part de logements sociaux… Laurent Villaret, président de la Fédération des promoteurs immobiliers Occitanie Méditerranée, alerte le 30 novembre sur la situation « inquiétante » que traverse la filière.
Les ventes en chute libre. Sur les 9 premiers mois 2023, 1.839 ventes dans le neuf ont été conclues en Occitanie Est, contre 4.476 sur la même période l’an dernier, déplore la Fédération des Promoteurs Immobilier Occitanie Méditerranée (FPI OM). « Et l’écart se creuse avec 2017, où 6.800 ventes avaient été conclues sur les trois premiers trimestres. Donc nous construisons 70 % de moins qu’en 2017. Nous n’avons jamais aussi peu construit de logements dans l’ex-Languedoc-Roussillon (LR) qu’aujourd’hui ! », lance Laurent Villaret. « Nous finirons l’année 2023 avec pas plus de 2.500 ventes », projette Philippe-Antoine Brouillard, vice-président de la FPI OM et directeur général de Vestia Promotions.
Le prix au m² en hausse. « Depuis 2008, le prix du logement en ex-LR a augmenté de 1.548 €/m² », indique Laurent Villaret. Le prix moyen en Occitanie Est était de 3.235 €/m² en 2008 contre 4.780 €/m² aujourd’hui. « Nous construisons moins, et les prix augmentent », appuie le président de la FPI OM. « Dans le logement neuf, contrairement à l’ancien où la matière est déjà présente, nous dépendons de l’achat des matériaux, des entreprises avec qui nous travaillons qui ont des salariés à rémunérer… », rappelle Laurent Villaret.
Recul de 40 % des mises en vente dans la métropole de Montpellier. Au troisième trimestre 2023, 816 biens ont été mis en vente contre 1.346 à la même période en 2022, soit une baisse de 40 %. Environ 700 logements ont été vendus sur 31 communes. « En dehors de Montpellier, 10,1 logements ont été vendus par commune depuis le début de l’année », précise Laurent Villaret. Un objectif éloigné des 8.000 logements annoncés en 2022 par Michaël Delafosse, maire de Montpellier et président de Montpellier Méditerranée Métropole, dans son « choc de l’offre ».
Ventes en bloc. « La part de vente en bloc est plus importante qu’il y a quelques années », souligne Laurent Villaret. Des immeubles entiers sont vendus à prix coutant à la Caisse des Dépôts ou à Action Logement.
Effet ricochet. Il y a une crise de l’offre, avec notamment le manque de terrain dans les métropoles. À cela vient s’ajouter la hausse des prix des matières premières, la politique de zéro artificialisation nette, des aides à l’accession concentrées sur les zones tendues, et des taux bancaires qui ont augmenté. « De la crise de l’achat, nous passons à la crise de la location, avec des personnes qui ne peuvent pas acheter, donc qui louent. Ce qui fait qu’il n’y a plus de biens à la location », explique Laurent Villaret.
Licenciements. Face aux difficultés rencontrées par les professionnels du secteur, des licenciements sont enclenchés sur tous les types de profils. « Certains ont commencé à licencier dès le début de l’année 2023 », indique Thierry Iacazio, vice-président de la FPI OM et directeur territorial Languedoc de Vinci Immobilier. « Personne n’a mis la clé sous la porte, mais tout le monde réduit la voilure (salariés, mécénat, investissement…), précise Laurent Villaret. En 2022, la FPI OM a lancé une campagne pour soutenir Montpellier Capitale de la Culture 2028. Aujourd’hui, nous en serions bien incapables. »
Logements mixtes. Dans le cas où une résidence se compose d’un tiers de logements privés, un tiers de logements sociaux et un tiers de logements abordables, « il y a un tiers que nous vendons au prix de revient, un tiers que nous vendons en baissant le prix de 1.000 €/m² et un tiers que nous vendons de façon libre. Le dernier tiers, nous le vendons qu’aux riches », récapitule Laurent Villaret.
Remplacer les immeubles mixtes… par des quartiers mixtes. C’est la solution préconisée par Laurent Villaret. Son idée, construire des immeubles 100 % libres, 100 % abordables et 100 % sociaux plutôt que de faire des immeubles mixtes. « Il faudrait repenser la mixité à l’échelle d’un quartier, explique-t-il. Il n’est pas question de mettre tous les logements sociaux d’un côté de la ville et tous les logements privés d’un autre. C’est une proposition que nous allons formuler auprès du maire-président de Montpellier et de sa métropole, Michaël Delafosse. » Pour que les banques financent, il faut dégager une marge de 6 à 8 % sur l’opération. « En construisant un immeuble 100 % privé, nous pourrions mettre en place un fonds qui nous permettrait de compenser la construction d’un immeuble pour des logements sociaux », propose Laurent Villaret.
Prolongation du PTZ : une fausse bonne nouvelle ? « L’État a annoncé prolonger le PTZ, mais c’est faux !, tempête Laurent Villaret. C’est valable uniquement dans les zones tendues, c’est-à-dire majoritairement les métropoles où les prix sont fortement élevés et où les acquéreurs ne sont pas finançables même à taux zéro. 60 % du PTZ était consommé dans des zones non tendues pour des maisons individuelles. » Les coûts de construction représentent la moitié des coûts relatifs à une opération. « Il faudrait aller à la source. Si nous agissions sur la moitié du mal, nous avancerions », pousse Laurent Villaret.
Impact sur le territoire. « Si nous ne construisons pas, nous ne pouvons pas loger les salariés. Donc les entreprises ne viennent pas sur le territoire, les collectivités perçoivent moins de taxes. Le logement, c’est le point central de l’aménagement du territoire », assure Laurent Villaret.
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