Comment sortir de la crise du logement ? Le 14 mars, l’ABCD (Académie du Bâtiment et de la Cité de Demain), présidé par Patrick Ceccotti (CCI Hérault), dévoile plusieurs pistes à 4 parlementaires de l’Hérault (les sénateurs Henri Cabanel et Jean-Pierre Grand, les députés Philippe Sorez et Emmanuelle Ménard), en présence de journalistes.
Principales pistes évoquées par les professionnels réunis (FPI, FNAIM Hérault, Unam LR, FFB 34, Pôle Habitat FFB Occitanie) : renforcer le PTZ pour les acquéreurs en résidence principale sur l’ensemble du territoire et pour tout type de logements, aligner la TVA des investisseurs institutionnels aux investisseurs particuliers sous conditions, assouplir les modalités d’octroi des crédits bancaires (repasser de 30 à 35 ans et endettement jusqu’à 40 %), fin de la péréquation en passant d’une « mixité de palier à une mixité de quartier », pour reprendre l’expression de Laurent Villaret (FPI Occitanie Méditerranée), pause normative dans la construction neuve pour baisser le coût de construction, adapter les normes aux territoires, revenir à une sobriété architecturale, encadrer les prix du foncier, création d’une TVA immobilière pour inciter les maires à construire, revoir les PLU actuels, simplifier les procédures d’urbanisme, relancer les opérations en secteur diffus avec forte densification, déclarer le logement comme d’intérêt public majeur, créer un statut fiscal de bailleur particulier reposant sur l’amortissement du bien immobilier…
« Dans l’Hérault, la crise du logement est exacerbée par une situation déjà en tension, compte tenu de notre croissance démographie, souligne André Deljarry, président de la CCI 34. L’enjeu est réel aussi sur l’emploi. La situation actuelle met en danger entre 5.000 et 10.000 emplois directs. Sans compter les effets indirects et induits sur une série d’activités, comme les agences de communication, de propreté, de sécurité… »
« Les bobos dans leurs datchas ». Jean-Pierre Grand prône « un grand plan d’accession à la propriété pour la jeunesse française. Sans que cela ne coûte un euro à Bercy. Les anglo-saxons ont su le faire, pourquoi pas nous ? On a perdu l’idée de parcours résidentiel. Le logement, c’est politique. Dès qu’un maire veut bâtir un immeuble, il est traité de bétonneur par des ‘bobos verts’ (sic) qui, eux, vivent dans leur datcha avec piscine. C’est insupportable. Une peur du logement social a été créée. Il y a un tel niveau de désinformation que les maires sont très inquiets de ce qui va être dit. Ils ont peur, et donc appuient sur le frein, alors qu’il faudrait appuyer sur l’accélérateur. » Il soutient des « prêts beaucoup plus longs qu’aujourd’hui, possiblement réadaptables » et une « révision des taxes sur le foncier bâti pour les jeunes ».
Le PTZ, pas qu’en zone tendue. « Le prêt à taux zéro (PTZ) ne doit pas être qu’en zone tendue, avance Céline Torres (Pôle Habitat FFB Occitanie). Ce dispositif sert à loyer les classes moyennes, qui souffrent le plus de l’inflation. En affectant le PTZ sur les seules zones tendues, on pénalise les classes moyennes qui souhaitent se loger en zones A1 ou B1. Et nous souhaitons ouvrir le PTZ à tout type d’habitation, mais Bercy ne nous entend pas. C’est usant d’entendre les ministres du Logement successifs nous répondre : ‘On aimerait bien, mais Bercy coince’. Idem pour une pause normative. Car, entre la RT 2012 et la RE 2020, les postes de construction coûtent très cher. » S’adressant aux parlementaires : « On a besoin de vous. Bruno Le Maire (ministre de l’Économie depuis 2017, note) est là pour vous entendre ! » Réponse du sénateur Henri Cabanel : « Bercy, c’est l’État dans l’État. On a passé deux mois à voter un projet de loi de finances. Pour que Bruno Le Maire dise, trois mois après : ‘On va faire 10 Md€ d’économie’. Et 10 Md€ supplémentaires s’annoncent pour la loi de finances rectificative, en juillet. Parfois, je me demande à quoi je sers (sic). »
« Pas de vision politique du logement ». Laurent Villaret regrette « qu’il y ait peu de vision politique du logement. La confiance est retirée du marché, car il manque une vision politique à l’acte de bâtir ». À l’échelle locale, il appelle à changer la règle de péréquation (en clair : le logement libre finance, par un surcoût, le logement social et intermédiaire). « Séparer les productions de logements sociaux, abordables et libres au sein d’un même quartier ferait baisser les prix du secteur libre de 500 à 1.000 euros du m², ce, sans argent public. Mais quand on propose ça, on n’a pas de réponse. »
« Enjeu d’intérêt majeur ». Pour Philippe Roussel (Unam LR), « il est indispensable de déclarer le logement d’intérêt public majeur, pour pouvoir obtenir des dérogations, notamment au niveau du Zan et des réglementations environnementales. Les agriculteurs ont obtenu ce statut. Pour l’instant, nos propositions sont écartées car le logement n’est pas un sujet d’intérêt national majeur. Or, 18 % des moins de 30 ans vivent chez leurs parents. Est-ce normal ? » Autres propositions, la présence d’élus et de parlementaires dans le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), « pour vérifier les conditions d’attribution des crédits. Le problème ne vient peut-être pas des banques, mais des directives qu’elles reçoivent ». Autre point d’alerte, « l’interprétation qui est faite du Zan par les services de l’État. Pour eux, on est déjà en 2050. Laissez-nous travailler avec les normes actuelles. Que chaque service commence déjà par appliquer la loi ».
Mesures d’urgence. « Nous redoublons d’efforts : 22 Territoires engagés pour le Logement, projet de loi au Sénat sur l’habitat dégradé et les projets d’aménagement, objectifs de convertir 4,5 millions de m2 de bureaux vides en Ile-de-France, mesures de simplification annoncées demain (le 14 mars, note) au Mipim à Cannes… », explique, le 13 mars, Guillaume Kasbarian, lors d’un débat organisé par Midi Libre dans son siège de Saint-Jean-de-Védas, en présence de 200 professionnels de l’immobilier et de l’acte de bâtir.
Normes bancaires trop restrictives. « Les normes d’octroi des crédits immobiliers sont devenues trop restrictives, et empêchent les particuliers de conclure des projets, admet le ministre. Une proposition parlementaire est sur la table, pour interroger les normes imposées par le HCSF. »
Des appartements en leasing ? « Il faut interroger le modèle d’acquisition et d’emprunt. Pourquoi ne pas imaginer, comme en Suisse, des prêts hybrides, des sortes de leasing (locations avec options d’achat) comme d’autres secteurs, comme l’automobile, l’ont expérimenté ? Il y a une trop forte dichotomie entre la hausse des prix de l’immobilier et les niveaux de salaires. Le pouvoir d’achat immobilier a baissé. Dans ce contexte, pourquoi se priver d’offrir des opportunités d’acquisition pour des ménages qui souhaiteraient des montages différents ? On ne va pas attendre que les taux d’intérêt baissent. »
« Les moyens de l’État ne sont plus ce qu’ils étaient », avertit le ministre. Une mission parlementaire est en cours pour rendre l’investissement locatif « plus attractif, et plus que l’investissement touristique. Au-delà de la seule fiscalité, il faut redonner confiance aux investisseurs pour faire du locatif. Le taux de vacances des logements est important, de 8 %. Beaucoup d’investisseurs préfèrent laisser des logements vides, car des règles découragent des propriétaires de les mettre en location. »
« Apporter des solutions pour loger les classes moyennes ». Qualifiée de « bonne loi, car un million de logements sociaux ont été construits depuis 2000 sous son égide », la loi SRU présente « quand même quelques limites, a-t-il poursuivi. De plus en plus de communes sont carencées. Certaines ne peuvent pas atteindre les objectifs de cette loi, du fait de diverses contraintes – Loi Littoral, droit de l’urbanisme…D’où le fait de construire un projet de loi qui intègre des objectifs de logements locatifs intermédiaires dans la loi SRU. L’objectif, c’est d’apporter des solutions à la classe moyenne. La loi SRU a déjà été modifiée 10 fois depuis 2000. Il est temps de l’interroger à nouveau pour intégrer des objectifs pour les classes moyennes. »
Zan : la balle renvoyée aux Régions. Sur l’application du Zan (zéro artificialisation nette), Guillaume Kasbarian estime que « les Régions ont une grande latitude pour l’appliquer. Cela crée des tensions entre les EPCI et les Régions. Un dialogue est à instaurer entre les deux ». Le Zan met en lumière « l’enjeu de construire différemment : surélévation, préservation de terres agricoles car c’est un enjeu de souveraineté alimentaire… Un travail d’accompagnement des élus est à mener. »
« Le logement social plutôt préservé ». Alors que Montpellier accueille du 24 au 26 septembre le Congrès national HLM, le ministre a estimé que « le logement social a été plutôt préservé par rapport au reste de la construction. Nous n’avons pas oublié le monde HLM. Depuis octobre, des gestes significatifs sont à noter, comme un fonds de rénovation dédié d’1,2 Md€, 8 Md€ de prêts bonifiés avec la Banque des Territoires ou le renforcement du PTZ dans la vente HLM ».