À la tête de BNP Paribas Real Estate Toulouse depuis deux ans, après avoir été consultant bureaux puis directeur adjoint, Olivier Calvet pilote une équipe de douze personnes. Les Indiscrétions l’ont interviewé ce 19 février.
Les quatre opérations qui ont marqué 2025 à Toulouse. La plus importante concerne un clé en main locatif pour Sopra Steria à Blagnac, d’une surface de 24.322 m². L’entreprise regroupera six sites toulousains sur un campus en cours de travaux, réduisant sa surface occupée d’environ 32.000 m² à 24.322 m². « C’est une tendance de fond : consommer moins de mètre carré, mais mieux », analyse l’expert. Autre compte propre significatif, celui de Toulouse Métropole pour 16.400 m² au nord de l’agglomération, pour un futur technocentre d’Atlanta regroupant 800 agents (services techniques et activités de stockage). S’y ajoutent notamment une opération de 8.720 m² à Lardennes pour une banque, et environ 4.200 m² pour Vinci Construction à Saint-Martin-du-Touch.
Le nombre de transactions diminue de 10 % par an depuis 2022. Il est passé de 238 opérations en 2022 à 163 en 2025. « Les PME, en particulier sur les surfaces de 0 à 500 m², reportent leurs projets, en attendant des jours meilleurs. Les transactions supérieures à 1.000 m² reculent également », observe Olivier Calvet. Cette contraction est « corrélée à la baisse de l’offre neuve bien située, ajoute-t-il. Une large part du stock est constituée de surfaces très anciennes ou mal positionnées. Les utilisateurs recherchent des immeubles neufs, efficients et accessibles. Et leurs besoins s’inscrivent dans un calendrier de 6 à 12 mois. Or, les promoteurs exigent désormais des précommercialisations avant lancement. Les ventes en blanc, pratiquées dans d’autres métropoles comme Montpellier, ne se retrouvent pas à Toulouse ». Ce qui crée un décalage entre les besoins des entreprises, et la nature de l’offre.
Activité : quelques transactions 2025. Banque Alimentaire (7.500 m², location seconde main, au nord), Recif Technologies (4.500 m², location dans le neuf, à l’ouest), Madic (3.490 m², sud-ouest, compte propre), Geodis (2.900 m², au nord, compte propre), Dron Location (2.300 m², sud-ouest, location de seconde main).
Offre future en activité : Serenis Aussonne (11.700 m²), Ecoplus Muret (12.000 m²), Runway Roques (7.000 m²), Bouloc (5.065 m²), Lavernose (18.850 m²), Labastidette (5.790 m²).
Offre future en bureaux : À Toulouse centre, Terra Nova (5.215 m²), Tour Occitanie (11.000 m²), Ilot 2.4 (6.900 m²), My Jolimont (5.700 m²), Sernam (27.000 m²), Cité Administrative (7.000 m²) ; à Toulouse hors centre : Labrousse (2.300 m²), Le Hub (7.000 m²), Les Espaces Basso Cambo (13.000 m²), Respoire (3.000 m²), Cadence / Nuances (13.000 m²) ; À Blagnac, Sky One (11.400 m²), Ilot 3C (10.250 m²), Campus 41A (15.200 m²), Hemera (44.000 m²), Bordepasse (5.000 m²) ; À Labège, Tower Lake (10.000 m²), Green Park (4.800 m²), Labège Métro IOT (3.000 m²) et Bowling Center (10.000 m²).
Frein dans le centre et l’est, moins à l’ouest. Cette raréfaction de l’offre neuve « constitue un frein, en particulier dans l’hypercentre et à l’est de l’agglomération, où banques, assurances et sociétés informatiques recherchent des bureaux récents ». À l’ouest, en revanche, le marché du neuf est moins porteur, car lié aux exigences de coûts d’Airbus sur ses sous-traitants. « Airbus ne tire pas l’offre neuve vers le haut. Les niveaux de coûts imposés par le constructeur à ses sous-traitants ne permettent pas à ces derniers de prétendre à un immobilier neuf et qualitatif. »
Les utilisateurs acquéreurs représentent environ un quart des transactions, malgré la hausse des taux bancaires. « L’acquisition demeure un schéma patrimonial recherché », constate Olivier Calvet.
« Beaucoup d’articles, peu de grues ». C’est avec ce trait d’humour que l’expert évalue le quartier Grand Matabiau – quais d’Oc, en hypercentre de la Ville rose. « Il concentre des projets, mais peu d’immeubles sont en production et les permis restent à obtenir. Entre le dépôt d’un projet et la livraison, les délais s’allongent. Par ailleurs, la question de la sécurité entre aussi en ligne de compte dans les choix d’implantation des entreprises. Les quartiers des gares ne sont pas les plus sécurisés dans les grandes métropoles. »
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Certaines zones tirent leur épingle du jeu : Compans-Caffarelli, Jolimont-Guillaumet entre Matabiau et Balma, ou Balma-Gramont enregistrent une bonne absorption, tout comme Blagnac qui continue d’attirer des entreprises internationales. À l’inverse, Saint-Martin-du-Touch, Borderouge, Colomiers ou Basso Cambo sont affectés « par le repli d’activité dans les semi-conducteurs et les systèmes embarqués ».
« Un stock de bureaux de seconde main dont on sait qu’on n’arrivera jamais à les relouer ». La vacance s’installe sur un stock de bureaux de seconde main, âgés de 15 à 40 ans, en périphérie. Certaines de ces surfaces sont considérées comme « difficilement relouables. Des opérations de reconversion vers le logement ou des résidences gérées sont à l’étude ». À Blagnac, un ensemble de 13.000 m² fait l’objet d’un projet « encore confidentiel », orienté vers les jeunes actifs. Ces montages supposent des acquisitions à des niveaux de prix compatibles avec les bilans des promoteurs. « Il faut aussi que les propriétaires, souvent des SCPI, reçoivent les feux verts en interne, acceptent de vendre à des niveaux de prix très bas. Sans parler des autorisations administratives, longues et périlleuses à obtenir. » En tout cas, selon Olivier Calvet, « il y a un stock de bureaux de seconde main devenu structurel en périphérie, dont on sait qu’on n’arrivera jamais à les relouer, et pour lesquels il faudra réécrire l’histoire ».
Les investisseurs cherchent à diversifier leurs placements. Sur le marché de l’investissement, la situation est décrite comme « stable, avec une reprise prévue après les périodes électorales. Les investisseurs cherchent à diversifier leurs allocations vers les résidences gérées, l’hôtellerie, le commerce ou l’activité ».
Dans les Zac, une granulométrie des opérations à retravailler. Son message aux politiques, à trois semaines du premier tour de l’élection municipale ? « Toulouse Métropole et Oppidéa doivent adapter la programmation des zones d’aménagement. Il faut mener une autre granulométrie. Sur Toulouse Aerospace, 7.000 m² de bureaux seulement ont été livrés en dix ans. Ce n’est pas à la hauteur de ce qui devrait être fait dans cette zone. Les permis accordés portent sur des immeubles de 10.000 à 15.000 m², trop volumineux. Cela n’a pas aidé à flécher les utilisateurs vers une opération précise. » Il préconise des opérations de 5 000 à 7 000 m², « lancés en blanc par lot, avec un engagement de la part de la métropole et des professionnels de l’immobilier de fournir un effort de commercialisation. Puis, une fois le taux de commercialisation atteint, une 2e consultation est lancée pour une 2e opération. En tout cas, on ne peut qu’encourager à relancer la machine pour produire du neuf en bureaux ! »
L’équipe de BNP Paribas Real Estate Toulouse est structurée autour de différents pôles : bureaux, locaux d’activité et logistique. Deux spécialistes de l’investissement sont chargés de céder à des investisseurs institutionnels ou privés des immeubles offrant un rendement. Sur ce segment, s’ajoutent aux bureaux et aux locaux d’activité, de l’immobilier géré et de l’hôtellerie.