Selon les données présentées récemment par Caroline de Boisgelin (directrice BNP Paribas Real Estate à Montpellier), la métropole a enregistré 95.000 m² de transactions sur l’année, soit un recul de 18 %. « On repasse sous la barre des 100.000 m², mais cela reste un bon score », analyse Caroline de Boisgelin, en soulignant que la tendance est comparable à celle observée dans les autres grandes villes françaises, où le marché recule globalement de 16 % l’an dernier.
6e ville française. Montpellier affiche une dynamique sur les 10 dernières années. Sur cette période, la ville enregistre la plus forte progression parmi 16 grandes métropoles françaises, avec une hausse de 25 % du nombre de transactions. « Montpellier est désormais la sixième ville française pour le marché tertiaire, ayant récemment dépassé Nantes », pose-t-elle.
Les grandes transactions peuvent créer un trompe-l’œil. Une particularité du marché montpelliérain tient au poids de certaines grandes opérations réalisées pour compte propre. Après l’opération de Montpellier Business School l’an dernier, celle du Crédit Agricole du Languedoc (CAL), également dans le secteur Cambacérès (gare TGV) a mécaniquement soutenu les volumes. « Ce sont des transactions qui nous échappent », observe Caroline de Boisgelin, selon qui ces opérations peuvent donner le sentiment d’un marché moins actif pour les acteurs locaux, malgré ce qu’indiquent les niveaux de transaction, élevés. « L’impact pour la ville est positif, mais il faut rester vigilant à ne pas devenir une métropole portée uniquement par de grands deals », prévient-elle. Selon elle, « les transactions doivent aussi refléter le dynamisme des PME ».
Du côté de l’offre, les indicateurs restent globalement équilibrés. « Sur le papier, tous les ratios sont bons », assure Caroline de Boisgelin. Montpellier figure même, avec Aix-Marseille, parmi les marchés les plus équilibrés entre offre et demande, alors que de nombreuses villes font face à une surproduction. Le stock total atteint environ 160.000 m², dont 65.000 m² de bureaux neufs et 95.000 m² de seconde main. Le taux de vacance se situe autour de 5,1 %, un niveau considéré comme sain, contre 3,9 % l’an dernier. À titre de comparaison, la moyenne des sept plus grandes métropoles françaises atteint 6,6 %, tandis que l’Île-de-France dépasse 11 %.
La question de la reconversion du parc existant commence toutefois à se poser. Environ 8 % du stock est considéré comme à transformer ou à rénover. Certains actifs, « comme les 15.000 m² de l’ancien site Orange de la Galéra, nécessiteront une transformation plus profonde. L’offre rénovée ou en très bon état reste par ailleurs limitée ». Dans de nombreux cas, les propriétaires institutionnels n’ont plus les moyens de financer les travaux nécessaires. « Deux options s’offrent à eux : soit baisser les loyers avec des mesures d’accompagnement, soit vendre les immeubles », résume Caroline de Boisgelin. Dans ce contexte, le marché actuel est davantage orienté vers l’acquisition.
L’offre neuve reste quant à elle importante, avec environ 40 % du stock total. Le marché dispose d’environ 35.000 m² immédiatement disponibles et près de 29.000 m² en chantier pour 2026. En revanche, la production chute en 2027, avec seulement 9.000 m² disposant d’un permis de construire, avant un rebond attendu autour de 52.000 m² aujourd’hui positionnés pour 2028 mais qui pourraient être livrés plus tôt. « Il y a beaucoup de décalages : les promoteurs ont du mal à se financer et à atteindre les niveaux de précommercialisation », explique Caroline de Boisgelin. Cette incertitude pousse les entreprises à privilégier les opérations les plus sécurisées. Elle appelle à maintenir un rythme régulier de production. « Il faut lancer chaque année entre 30.000 et 60.000 m², sans arrêt brutal », insiste-t-elle.
L’année 2025 aura d’ailleurs été atypique. Après plusieurs mois très calmes, le quatrième trimestre a connu une forte accélération. « Beaucoup de transactions se sont conclues entre le 15 et le 30 décembre », note Caroline de Boisgelin. Parmi les opérations marquantes figurent notamment l’installation d’IGS Caprim dans la tour Europa et celle d’une filiale du Crédit Mutuel dans l’immeuble Arion 3, avec environ 200 emplois à la clé.
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Autre évolution notable : le retour de la vente d’immeubles. Le phénomène s’explique notamment par la disparition du marché de la VEFA pour investisseurs. « On voit désormais beaucoup de VEFA utilisateurs », précise-t-elle, tandis que certains propriétaires choisissent de céder leurs actifs, faute de moyens pour engager les rénovations nécessaires.
La transformation d’immeubles de bureaux en logements est esquissée, à l’amorce d’un nouveau mandat pour Michaël Delafosse à la tête de la ville et de la métropole. Caroline de Boisgelin estime notamment que certains immeubles de bureaux pourraient être reconvertis en logements étudiants, « une transformation techniquement simple en raison de la structure des bâtiments ». À titre d’exemple, la Tour du Triangle, qui pourrait être réhabilitée par Altémed et porterait à terme un projet de transformation de cette tour, située en hypercentre. Le maire de Montpellier a également évoqué, lors des auditions de l’ABCD (Académie du Bâtiment et de la Cité de Demain), son souhait de transformer en logements les immeubles de services de l’Etat, dans le quartier Antigone (Insee, Dreal…).
Autre point : La question du stationnement n’est pas à négliger, malgré le développement des mobilités douces. Caroline de Boisgelin plaide notamment pour « la création d’un parking public à Cambacérès afin de faciliter la commercialisation des programmes. Je suis néanmoins confiante dans le succès de la Halle Nova, qui combine bureaux, commerces, services et stationnement ».
Préparer la reprise. Malgré les (nombreuses) incertitudes actuelles, les professionnels de l’immobilier d’entreprise anticipent une amélioration progressive du marché. « On sent un frémissement. Nous sommes persuadés qu’il y aura une reprise dans les prochaines années et nous devons tous nous y préparer », conclut-elle.
> « Le marché tertiaire de la métropole montpelliéraine », à lire ici.